大住建复字〔2020〕28号
龙治宝委员：
您好！您在政协大姚县第九届委员会第四次会议上提出的《关于加强物业管理，提高物业服务整体水平的提案》（第20号）已交由我局办理，现答复如下：
一、我县物业管理基本情况
全县共有物业服务企业15家，其中：县内物业服务企业10家，县外物业服务企业5家。对县城区31个商品房小区实施物业管理，物业服务面积120万平方米，物业从业人员268人，成立了业主委员会的商品房小区有7个；前期物业管理的商品房小区有23个。
2017年12月15日住建部办公厅下发《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号），取消物业服务企业资质核定，这一制度的出台，降低了物业服务企业的市场准入。只需办理营业执照就可以经营。物业管理有两种方式，一种是开发商选聘物业服务企业进行前期物业管理；另一种是成立了业主委员会的小区，由业主委员会选聘物业服务企业进行管理。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。
二、物业管理存在的不足和工作难点
（一）缺少专业高素质人员的配备。目前整个物业管理行业管理专业人才缺乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员 及农村剩余劳动力，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求，且由于大部分物业公司服务意识不强，为降低成本，低薪聘请一些文化低、没有经过专业培训、无专业技术资质的人员进行管理，保安、保洁人员年龄偏大，缺乏物业管理相应的业务知识，服务意识不到位，造成工作效率低下、服务态度差、管理混乱等局面。
（二）小区物业管理体制滞后、服务水平不高。因种种客观因素，物业管理没有一个完善的系统指导，导致物业管理企业内部各部门关系混乱，无法做到协调统-。受小区管理公司资质和规模的影响，无法为业主提供周到和全面的服务，企业也难以实施到位，无法满足业主的期望，引发两者出现许多矛盾。如：（宏诚建材城小区、新世界花园小区由于地下水管破裂，造成大量水流失，产生大额水损，针对水损问题，物管公司认为公司巡查到位，水管破裂在地下，难以发现，物管公司已尽责不愿承担损失；而业主认为公共部位应由物管公司进行管理，出现水损费应由水厂和物业服务公司承担，双方多次协商都无法达成共识，大额水费无人支付，加之在管理过程中，小区业主委员会对物业公司服务期望质过高。造成业主委员会与物管公司之间矛盾加剧，管理陷入困境）。此类现象在小区管理中时有发生，但由于在物业管理方面，国家虽然出台了一系列物业管理政策与法规，但大多是针对大、中城市和具有一定规模的住宅小区，而对中小城市（镇）、面积小、规模小的住宅小区物业管理适用性不强。在实际操作中造成物业管理无法可依、无章可循，业主与物业管理公司、物业管理公司与各职能部门之间极易出现矛盾和纠纷。
（三）业主依法维权的意识有待提高。业主的参与意识、维权意识比较淡薄，大多数怀有“搭便车”心理，导致许多小区不能及时成立业主委员会，缺乏对物业服务企业有效的监督和沟通。如：（目前，我县31个商品房小区成立业主委员会的小区只有7个。小区业主委员会成立率不足23%。主要原因一是参与难。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，需要过半数的业主投票同意。在但实际组织过程中，由于业主参与率不高，筹备组还需一家一户上门进行宣传，加大了组织的难度；另一方面业委会人员推荐难。作为业主委员会成员，必须要自愿义务为小区服务，无报酬，大多业主都持观望态度，觉得业主委员会都是做吃力不讨好的事，不愿参与，推选业主代表都很难。部分业委会成员还未到换届就提出辞职。
（四）其他方面存在问题。大多数业主对于物业管理存在认识上的误区，他们意识里的物业不过是替小区打扫卫生，做绿化，保证一些最基本的通行安全，维修小区公共装备等，认为这些都是低成本的服务运作，触及不到物业费高收取。少数业主不管是否有理，随便找个理由就不交物业管理费，直接影响了物业管理公司的运营，间接侵占了其他业主的利益。如：（一些业主在小区里买了房子，暂不装修也不入住也就不缴纳物业服务费；有些住户在乡镇工作，不常回家居住，就找各种理由不交物业服务费。几个老旧小区物业服务费收取率都较底，收费率只达到45%。）
住宅专项维修资金使用难。当小区房屋真正出现紧急情况，严重影响业主的生活，甚至危及业主生命财产安全时，却普遍面临着维修资金“使用难”的窘境。其根本原因在于《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《维修资金管理办法》等法律、法规明确规定“使用住宅专项维修资金应由专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意。但由于部分业主公共管理意识弱，不愿参与小区事务决策；个别业主存在“自扫门前雪”的思想，造成紧急情况下业主意见难以形成，无法在短时间内达到法律、法规所规定的维修资金使用条件。如屋顶漏雨维修，很多业主都认为不是自己家屋顶漏，和自己无关；电梯维修时底层的又不同意，征求意见时多数业主不愿意签字，征求意见工作量大，造成维修资金使用难度大。
三、下一步工作计划目标
为使今后的小区物业管理更规范，使小区业主更满意。我局将按县委县政府打造“红色”物业的工作要求，切实履行物业管理工作中的行业指导作用；理顺物业管理工作体制，切实履行在物业管理工作中的工作职责；积极引导业主委员会主动参与日常管理，形成了上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，提升业主自治能力，共同推进物业管理行业逐步走上规范健康发展轨道。维护好小区的管理工作，构建一个和谐、文明、安全的小区环境。
您对我县物业管理存在的问题，所提的建议切合实际，为我局规范物业管理企业开拓了新的思路。感谢您对我县住建工作的关心、支持和理解！以上答复如有不妥，敬请批评指正。
大姚县住房和城乡建设局
2020年7月20日
滇公网安备 53232602000001号
